[100세시대 연금백서] 꼭 알아야 할 주택연금 7가지 활용 팁!!

NH투자증권에서 발간된 '100세시대 연금백서' 중 주택연금에 관한 좋은 내용이 있어 소개하려고 한다. 한국인의 기대수명은 1970년 62.3세에서 2018년 82.7세로 노후준비 필요성은 증가하고 있지만, 통계청 자료에 따르면 노후준비가 잘 된 가구는 오직 8.6%, 잘 되어 있지 않은 가구는 55.7%인 것으로 조사됐다. 국민연금 20년 이상 가입자의 연금액은 92만원 수준이라 은퇴 부부의 월 최소 생활비인 200만원에 한참 못미친다. 그래도 희망이 없는 것은 아니다. 2019년 기준 연령대별 가구 자산 구성비를 보면 부동산 비중은 60대 77.2%, 50대 68.5%로, 이 자산을 잘 활용하면 노후 준비에 도움이 될 수 있기 때문이다. 

주택연금은 집이 있지만 소득이 부족한 고령자가 주택을 담보로 맡기고 본인 집에서 이사 걱정없이 거주하면서 평생 연금을 받는 상품이다. 우리나라의 평범한 가장을 가정하면 이들은 대부분 빚을 지고 주택을 한채사서 평생 갚는 방법을 택했을 것이다. 따라서 은퇴하면 집 한 채가 전재산인 경우가 대부분이다. 주택연금은 이것을 활용해 노후 대비를 할 수 있는 상품이므로 자녀의 도움을 받지 않아도 노후 대비가 가능하다는 장점이 있다.

 

조건은 부부 중 1명이 만 55세 이상이어야 하고, 주택 가격이 9억 원 이하여야 한다. 2020년 10월, 이 기준이 시가 9억 원에서 공시지가 9억 원으로 바뀌는 개정안이 국회 정무위원회를 통과했다. 향후 개정이 된다면 시가 약 13억 원(공시지가 현실화율에 따라 다르므로 본인 주택의 공시지가와 실거래가를 확인해야함) 주택보유자도 주택연금에 가입할 수 있게 된다. 만약 부부가 다주택자인 경우, 보유 주택의 합산 가격이 9억 원 이하일 경우 가입할 수 있다. 

현재 주택연금 가입자의 평균 연령은 72세, 평균 주택가격은 3억 원, 평균 지급받는 금액은 102만원으로 조사됐다. 부부 중 가입자가 사망해도 연금액의 감액 없이 배우자도 동일한 금액을 받을 수 있다. 연금으로 받은 총 금액이 주택가격보다 적을 경우, 예를 들어 주택 가격은 5억 원인데 연금으로 받은 총 금액이 4억 원일 경우 남는 돈은 자녀들에게 상속이 된다. 

 

지금까지는 주택연금의 정의와 필요성, 이용 현황 등에 대해 알아보았고, 이제는 주택연금을 활용하는 7가지 팁에 대해 알아보려고 한다. 

 

1. '종신지급방식' VS. '확정기간방식'

주택연금 지급방식은 '종신지급방식'과 '확정기간방식'이 있다. 국민연금 수령액이 많지 않거나 다른 자산이 없는 경우, 혹은 자녀에게 도움을 받을 수 없는 경우 '종신지급방식'이 유리하다. 반면 부부 모두가 국민연금에 가입했고 퇴직연금, 개인연금, 자녀 도움 등의 준비가 되어 있다면 '확정기간방식'을 선택해 은퇴 초기에 남은 일생을 더 여유롭게 즐길 수 있다. 각자의 상황에 맞게 선택해야 하는데, 2020년 3월말 기준 주택연금 가입자의 약 65%가 '종신지급방식'을 선택한 것으로 조사됐다. 

 

2. 주택연금은 가입 후 집값이 상승하더라도 가입 당시의 정해진 금액을 받는다. 따라서 집값이 상승할 것 같으면 주택연금 가입을 늦추는 것이 유리하고, 반대로 집값이 하락할 것 같으면 빠르게 가입하는 것이 좋다. 

 

3. 주택연금 대상 주택으로 임대소득 발생 가능

주택연금 가입자가 1년 이상 담보주택에 거주하지 않는 경우 주택연금 지급이 종료된다. 다만, 치료나 요양 목적으로 요양시설에 입원하거나 자녀의 봉양을 받기 위해 다른 주택에 머무는 등 불가피한 사유가 발생할 경우는 연금이 지속적으로 지급된다. 이 경우 주택연금 대상 주택을 임대해 임대소득까지 발생시킬 수 있다. 

 

4. 주택연금 이용 중 이사로 거주지를 이전하는 경우 담보주택을 변경하면 연금을 지속적으로 수령할 수 있다. 다만, 이사하려는 주택의 가격에 따라 연금 수령액이 달라질 수 있다. 

 

5. '정액형' VS. '전후후박형'

주택연금 지급유형에는 '정액형'과 '전후후박형'이 있다. 70%이상의 주택연금 가입자는 일정 금액을 받는 '정액형'을 선택하지만, 은퇴 초기에 돈이 많이 필요한 경우 '전후후박형'을 선택할 수 있다. 이 경우 10년간 월지급금을 상대적으로 더 많이 받고, 11년째부터는 10년간 월지급금의 70%만 지급받게 된다.

 

[단독] 문재인정부 집값 상승에 주택연금 중도해지 30% 급증

6. 주택연금 중도해지

위 기사처럼 현 정부들어 집값이 상승 중에 있고, 정책 방향을 보아하니 단기간에 하락이 올 것 같지 않음을 느꼈는지 주택연금 가입자의 중도해지가 지난해보다 30% 급증한 것으로 나타났다. 동일 주택으로 주택연금에 재가입하려면 해지 후 3년 이상이 지나야 하기 때문에, 해지한 분들은 이 기간 전에 하락은 없을 것으로 판단한 것 같다. 물론 주택연금 해지 시 가입비처럼 낸 초기보증료(주택가격의 1~1.5%)는 포기해야 하고 지금까지 받은 연금액과 이자를 한 번에 반환해야 한다. 따라서 향후 부동산 시장 전망과 주택연금 중도해지의 불이익을 계산해 본인에게 유리한 것을 선택해야 한다. 

 

7. 금리

주택연금 가입 후 금리가 상승해도 기존 가입자의 월지급금은 변함이 없다. 다만, 주택연금은 주택담보대출 이므로 금리가 낮을수록 가입자에게 유리한 상품이다. 대출금리가 상승하면 내야 할 이자가 많아지는데, 가입자가 직접 현금으로 납부하는 것이 아니라 매달 주택연금 대출 잔액에 가산되는 방식이다.