[KBS 다큐] 과거 일본 부동산 버블과의 비교 및 교훈

 

과거 KBS에서 제작한 일본 부동산 관련 다큐멘터리를 통해 현재 국내 부동산 시장이 과연 그 정도 수준인지, 그리고 버블이 꺼진 일본 부동산을 통한 교훈을 2가지 기록한다. 영상은 맨 아래 첨부할테니 관심 있는 분들은 보시길~

 

현재 서울 및 수도권 부동산은 과열인 상태가 맞지만, 과거 일본의 버블과 비슷한 수준이냐고 묻는다면 단연코 아니라고 할 수 있다. 이것은 다른 자료로도 반박할 수 있지만, KBS 다큐 영상 속 당시 일본 상황으로 충분히 반박이 가능하다. 당시 일본 시중은행들은 부동산만 보유하고 있다면 연봉 3천만원 직장인에게 30억 원을 대출해주었다. 직장인이 흔히 말하는 영끌로 신용대출을 받아 부동산을 구입 후, 그 부동산을 담보로 저 정도의 대출을 받아 또 부동산을 샀다는 말이다. LTV, DTI, 심지어 DSR 규제까지 하는 우리나라에서 연 수입의 100배 수준으로 대출을 해주는 은행이 있는지 생각해보면, 서울 부동산이 과거 일본 수준의 버블인지 아닌지 알 수 있다. 물론 김경민 교수가 말한 투자 관점에서 서울 부동산의 매력이 없는 것 역시 사실이다. 

 

[통계 근거] 2.4 부동산 대책이 사기라는 서울대 교수

 

 

일본의 당시 주택지 및 상업지 가격 상승 곡선을 보면 20년간, 특히 버블이 터지기 직전 5년 가격상승률이 굉장히 가파른 것을 알 수 있다. 당시 조단위 부자가 됐다가 현재는 빚만 잔뜩 남은 부동산 사업가의 회상이다. 버블 당시 한 평에 3~5억 원을 기록하며, 10평짜리 주택이 50억 원이었다고 한다. 최상급 고급빌라 등을 제외하면, 현재 강남에서 가장 유명한 신축 아파트가 평당 1억 원을 기록했다. 일본의 평당 5억 원보다 훨씬 낮은 것은 둘째치고, 일본의 버블 당시는 현재가 아닌 무려 30년전이다. 당시 도쿄 부동산으로 미국을 살 수 있다는 말이 나올 정도였는데, 이래도 현재 우리나라 부동산 상황이 당시 일본과 비슷하다고 할 수 있을까? 과열 혹은 버블 상태에 있다는 것과 그것이 당시 일본 수준이라는 것은 전혀 다른 이야기다. 

 

그렇다면 과거 일본을 통해 알 수 있는 교훈은 과연 무엇일까? 현재 도쿄 내 주택 가격은 25평에 10~13억 원, 17평에 9억 원 정도다. 버블이 꺼진 후 일본 부동산 시장이 장기간 침체상태라 해도 도쿄 주택 평당가는 5천만원을 호가한다. 도쿄 내 더 비싼 지역도 당연히 있다. 

 

 

 

현재 일본에서는 지역별로 주택 공실에 대한 해결책을 찾기 위해 '빈집대책 강의'까지 존재한다. 물론 문제의 중심은 도심이 아닌 지방이다. 다른 전문가 역시 대도시권 중심으로는 부동산 가격이 유지되거나 오히려 상승하지만 인구가 줄어드는 지방은 반대로 하락할 가능성이 크다고 한다. 주가는 기업의 이익 함수이듯, 부동산 가격은 인구 및 소득의 함수이기 때문에 당연한 말이다. 서울, 수도권, 지방 광역시 등 여러 후보가 있겠지만, 단순하게 그냥 서울, 서울에서도 강남과 한강변에 최대한 가까이 위치하면 되지 않을까? 서울에 부동산을 보유하고 있다면, 서울 내 다른 지역으로 이사가기 위함이 아닌 이상 무조건 보유해야 하는 이유다.