서울 아파트 적정 가격 범위 구하는 방식 (ex. 마포래미안푸르지오)

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*채상욱 하나증권 전 건설/부동산 연구원님의 아파트 가치 평가해보기

*사용 지표

 ㅡ해당 아파트 동일 평형 전월세 가격

 ㅡ전월세 전환율(통계청)

 ㅡ환산임차료(아파트가 속해 있는 구와 아파트 전월세 전환율의 중간값)

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*마포구 대장 아파트 마포래미안푸르지오 35평

ㅡ순수 월세 평균 330만 원(보증금 1억 원+월세 300만 원의 경우 이율 5%로 계산해 보증금을 월세로 변환)

ㅡ전세 평균 8.8억 원

ㅡ현재 마래푸의 전월세 전환율(월세*12/전세)은 4.5%

    (330만 원*12/8.8억 원)

ㅡ통계청 자료 기준 2023년 3월 마포구 전월세 전환율은 4.8%

   (통계청에서 '지역별 전월세전환율' 검색, 영상에서는 3월까지만 나왔지만 지금 검색하면 4월 4.9%로 상향)

ㅡ마래푸의 전월세 전환율 4.5%가 마포구 전월세 전환율 4.8%보다 낮은 것은 대장 아파트 프리미엄으로 봄

   (구별로 봤을 땐 강남구, 서초구의 경우 마포구보다 전월세 전환율이 낮음)

ㅡ환산임차료(월세*12/(속한 구 전월세 전환율과 대상 아파트 전월세 전환율의 중간값))=8.4억 원

   (33만 원*12/4.7%)

ㅡ멀티플은 연평균 월세 증가율 5%, 전월세 전환율 4.7% 대입한 2.2에서 멸실 가정 비용 0.4 제외한 1.8

    (영상에서 자세히 설명)

ㅡ최종 적정 가치 및 범위: 15억 원, 층과 동에 따라 14~16억 원

    (환산임차료*멀티플=8.4억 원*1.8=15.1억 원

ㅡ실제 마래푸 35평의 최근 실거래는 16억 원으로 범위 상단에서 거래 중

ㅡ금리 인상=전세 가격 하락=전월세 전환율 상승(전월세 전환율은 지역별, 아파트별로 차이남)

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