공인중개사 6개월 동차 합격의 특별한 전략

공인중개사 시험 6개월 정도 전 쯤 합격 수기를 작성하려고 했었는데, 잊고 있다가 올해 시험 날짜를 확인해보니 6개월이 채 남지 않은 것을 알게 되었다. (올해 공인중개사 시험 날짜는 10월 31일) 4년 전 당시 시간 여유가 있었던 관계로 주변 권유에 따라 약 6개월 조금 넘는 시간 동안 공부를 해서 동차로 합격을 하였다. 아무런 정보가 없었기에 무턱대고 규모가 가장 큰 공인중개사 학원의 온라인 강의를 등록하였고, 합격을 하면 환급해주는 커리큘럼을 선택해서 환급도 받았던 기억이 있다. 당시 합격 수기들도 좀 읽어보고 강의 등록 당시 상담원 분이 공부 방법을 알려주었었는데 사실 참고를 하진 않았다. 합격 후 시간이 흘러 우연히 몇 명의 합격생들을 만나서 대화할 기회가 있었는데 모두가 다 모든 과목을 골고루 공부하는 평범한 방법을 택했었고, 나의 방법으로 공부하는 경우는 보거나 들은 적이 없다고 하였다. 일반적이진 않을 수 있지만 각자의 공부 방법이 다르고 공인중개사같은 절대평가 시험에서는 내가 선택한 방법이 맞다고 생각하기 때문에 이를 공유해보려고 한다.

 

공인중개사 시험은 날이 갈수록 어려워지고 있다. 실제로 서점에 가서 책을 훑어보면 그 양과 난이도가 만만치 않음을 알 수 있다. 따라서 단기간 혹은 1년 안에 동차 합격을 하려면 무조건 '전략'을 잘 짜야한다. 학원 커리큘럼을 싫어하는 이유를 뒤에서 언급하겠지만, 공인중개사 시험은 '상대평가'가 아닌 '절대평가'임을 알고 공부를 시작해야한다. 시험 합격 기준은 2가지 인데 어떠한 과목도 40점 미만의 과락이 없어야 하며, 동시에 전 과목 평균이 60점 이상이어야 한다. (1차, 2차 각 평균 60점 이상) 그렇기 때문에 '양과 난이도는 상당하지만 합격하는 것은 생각보다 쉬울 수 있다'라는 것을 알아야 한다. 상대평가라면 내가 아무리 잘해도 나보다 더 잘하는 사람이 있으면 탈락하지만, 절대평가이기 때문에 기준만 넘으면 합격을 할 수가 있기 때문이다.

 

합격 수기를 읽거나 상담원 분이 공부 방법을 알려주었을 때 모두가 'A과목은 어느 부분이 중요하고, B과목은 개념보다 문제를 많이 푸는 것이 중요하고' 등을 말했다. 그보다 더 중요한 것이 전략을 짜는 행위라고 생각한다. 1차는 2과목이고 2차는 3과목(공시법과 세법이 한 과목으로 출제되므로)인 것을 기억하고 구체적으로 어떻게 전략을 짜야하는지 생각해보자.

 

2과목인 1차 시험부터 생각해보자. 아무리 못해도 과락 기준인 40점 이상은 받아야 한다. 그렇다면 다른 한 과목은 80점만 받아도 평균 60점이 된다는 것을 알 수 있다. 이것을 다시 말하면 둘 중 어떤 과목도 80점을 초과하는 점수는 '낭비'가 된다는 것이다. 여기에서 전략을 짜야한다. 1차 과목인 '민법'과 '부동산학개론' 중 둘 다 무난히 60점 대를 목표로 공부할 수도 있지만, 공부를 하다보면 상대적으로 더 쉬운 과목이 있다. 법학을 전공했거나 법에 관심이 많으면 민법, 경제학이나 부동산학을 전공했다면 부동산학개론이 더 쉬울 것이다. 나는 경제학을 전공했기 때문에 부동산학개론은 대부분 아는 내용이었고 부동산학에만 나오는 개념을 빠르게 익힌 후 5개년 기출을 풀었을 때 점수대가 90~100점 정도로 나왔다. 처음 공인중개사 공부를 시작했을 때 다른 과목은 아예 하지 않고 일주일 동안 부동산학개론 모든 영상을 1.5~2배속으로 보고 기출을 풀었다. 그리고 그 후 시험 때까지 부동산학개론은 공부하기 싫은 날과 모의고사를 푸는 날에만 공부를 하였다. (공부하기 싫은 날이 많아서 은근히 자주함) 이미 말했듯 80점을 초과하는 점수는 낭비일 뿐이고 기출을 풀어보니 어떠한 변수가 생겨도 80점은 넘을 것이라고 생각했다. 그렇다면 여기서 해야할 판단은 무엇일까? 민법을 고득점할 필요 없이 과락만 받지 않으면 되기에 공부를 많이 할 필요가 없다고 생각해야 하는 것이다. 따라서 애초에 전략을 '부동산학개론 80점 이상, 민법 반타작'으로 잡았다. 민법을 공부해보면 알겠지만 이것을 처음부터 끝까지 다 공부하려면 양이 생각보다 정말 많다. 그리고 난이도도 상당하다. 하지만 반타작을 목표로 하니 전혀 부담이 없었고 어렵거나 잘 이해가 되지 않는 부분들은 그냥 넘기면서 공부했다. 자신있는 과목이 없는 경우, 둘 다 비슷하게 공부할 수 있는데 어쨌든 1차 시험 전략의 핵심은 어떠한 과목도 80점을 초과하는 점수는 낭비가 된다는 것이다.

 

2차 시험 전략은 1차와는 다르다. 결론부터 이야기하면 2차는 3과목이기 때문에 '점수 낭비'라는 개념이 없다. 예를 들어 과락은 없어야 하기 때문에 2과목을 40점, 40점 받았다고 가정하면 마지막 한 과목은 100점을 받아야 평균이 60점이 된다. 즉, 2차 과목은 할 수 있는 만큼 고득점을 해야 한다는 것을 알 수 있다. 고득점 과목을 선택해야 하는데 1차의 경우는 전공과 배경지식에 따라 확실히 갈린다. 하지만 2차는 무조건 '공인중개사법'을 고득점 과목으로 선택해야 한다. 난이도도 1차, 2차 통틀어 가장 쉽고, 실제 통계에서도 수험생들이 가장 고득점하는 과목이기 때문이다. 2차 시험에서 중요한 점은 제일 쉬운 과목인 '공인중개사법'과 제일 어려운 과목인 '부동산 공법'이 있다는 것이다. 따라서 '공인중개사법 80점 이상의 고득점과 부동산 공법 과락 면하기'가 큰 틀에서의 전략이 되어야 한다. 이 경우 두 과목의 평균은 60점이 되기 때문에 마지막 과목인 '부동산 공시법 및 부동산 세법'에서 60점 정도를 받아야 한다. 이 '세법과 공시법'의 세부 전략은 1차 과목처럼 하면 된다. 두 과목 점수를 골고루 받든가 한 과목 고득점+한 과목 최소 득점의 전략이다. 나는 솔직히 세법 강의를 듣거나 책을 펴본 적이 없다. 실제 시험에서도 세법 과목은 전부 3번으로 찍었다. 대신 전략을 공시법 정답률 90%이상으로 짰고, 기출 문제나 실제 시험에서도 90%가까운 정답률이 나왔다. 공시법+세법이 한 과목으로 출제되기 때문에 공시법 90%이상+세법 최소득점을 하면 60점 안팎으로 나온다. (한 번호로 다 찍으면 확률상 정답률은 20%지만 무조건 일치하지 않고 더 맞을 수도 있기에 공시법 정답률이 80%, 85%정도 나와도 60점 정도의 득점이 가능) 중요한 점은 공시법은 24문제, 세법은 16문제가 한 과목으로 출제되기 때문에, 이 중 한 과목을 고득점으로 가져갈 전략이라면 무조건 공시법을 선택해야 한다는 것이다. 세법을 다 맞아봐야 16문제밖에 되지 않기 때문이다. 따라서 나는 시험을 보는 전날까지도 세법 강의를 전혀 듣지 않았는데 오해를 할 수 있는 부분이 이렇게 전략을 짠다고해서 공부시간이 줄어드는 것이 아니라는 점이다. 그냥 세법 공부할 시간에도 공시법을 공부하는 것일 뿐이다. 이렇게 공부하면 대충 점수대가 중개사법 80점 이상, 공법 반타작(50점) 이상, 공시법 및 세법 60점 정도가 나온다. 전략을 짠 후 과목별 세부적인 공부법은 본인 스타일대로 정해야 한다. 예를 들어, 공법 반타작이 목표라면 어려운 챕터를 통째로 공부하지 않을 수 있는데 그 어려운 부분이라는 것은 개인마다 다르기 때문에 본인이 선택해야 한다는 뜻이다.

 

4년 전 공부했던 기억을 더듬어 솔직하게 작성했다. 민법과 공법은 반타작이 목표였기 때문에 공부를 아예 하지 않은 챕터들도 좀 있었고, 세법은 아예 책을 펴보지 않아서 실제 시험에서도 한 번호로 다 찍었다. 대신 부동산학개론과 부동산 공시법, 부동산 중개사법의 정답률은 80~90%정도 나왔다. 전략을 잘 짜면 이것이 가능하다. 2과목인 1차 시험은 어떤 과목이든 80점 초과는 낭비, 3과목인 2차 시험에서는 80점은 물론이고 100점까지도 도움이 되기 때문에 이것을 바탕으로 고득점, 반타작 과목을 선택하는 것이 전략의 출발이다. 전략 없이 공부하면 1차 과목에서 불필요하게 둘 다 고득점을 할 수 있고, 이에 따른 공부 시간 부족으로 2차 과목에서 과락이 나올 수도 있다. 포스팅 초기에 학원 커리큘럼을 싫어하는 이유에 대해 적겠다고 하였는데, 그 커리큘럼을 따라가다보면 작성한 전략대로 능동적인 공부를 할 수 없기 때문이다. 상대평가가 아닌 절대평가 시험이다. 따라서 모든 과목의 모든 범위를 공부하려면 상당히 어려울 수 있지만 그럴 필요가 전혀 없고, 그렇기 때문에 시험 합격 자체는 생각보다는 어렵지 않을 수 있는 것이다.