가격상한제의 역사와 서울 부동산 청약

코로나도 못 막는 청약 열기..수억 시세차익 단지들 '후끈'

오늘 흥미로운 기사가 나왔다. 엄청난 경쟁의 청약 열기를 코로나조차 막지 못한다는 기사이다. 

 

본문 내용을 보면 분양가 규제로 주변의 낡은 아파트보다 저렴하게 분양되어 수억원의 시세 차익을 노린다고 한다. 규제 강화와 공급 부족까지 겹쳐서 이러한 열기는 지속될 전망이라고 한다. 분양가 규제는 어디서 들어본 것 같은데 그 의미와 역사에 대해 간단하게 알아보자.

 

최고가격제(maximum price system=가격상한제)는 일정가격 이상으로 판매를 못하게 하는 제도이다. 글자 그대로 정부가 제시하는 가격이 '최고'이고 이 이상은 금지시키는 제도이다. 분양가 상한제는 그 예이다. 최고가격제하에서 초과 수요가 발생한다.

 

그렇다면 최고가격제의 역사를 간단히 알아보고 쉬운 설명을 그래프를 통해 알아보자.

 

가격상한제의 역사는 4세기 초 로마제국 시대까지 거슬러 올라간다. 당시의 로마제국은 전쟁 준비와 토목공사 수행을 위해 주화를 남발하였고, 이로 인해 물가가 엄청 치솟기 시작하였다. 그 당시 황제였던 디오클레티안(Diocletian)은 이 물가 상승이 상인들의 탐욕 때문에 발생한 현상이라고 생각하였다. (서울 부동산 가격 상승을 단순히 투기꾼 탓을 하는 논리랑 비슷하다.) 물가가 심각할 정도로 치솟자 디오클레티안 황제는 301년 칙령을 내려 가격을 동결하는 조치를 취했다. 현재 수준 이상으로 가격을 올려 받는 상인에게 사형 선고를 내린다고 강력한 조치를 취한 것이다. 또한 그 이상의 가격을 받는 사람 뿐 아니라 지불하는 사람까지도 처벌을 한다고 선포하였다. 가격상한제는 단기적으로 물가 상승에 제동을 걸었지만, 장기적으로는 훨씬 더 큰 재앙을 불러왔다. 상인들은 원래 팔 수 있었던 가격 수준보다 낮은 가격으로 물건 파는 것을 거부했고, 정부는 그들을 처벌하였다. 주화를 남발하여 엄청난 인플레이션이 발생하였고, 그로 인해 화폐 가치가 급락하여 물가가 상승한 것인데 이를 상인들의 탐욕으로 돌리고, 판매를 거부하는 그들을 처벌하니 시장에서 거래 자체가 끊기게 되었다. 시장을 가로막는 것은 흐르는 강물을 가로막는 것과 같다는 속담처럼 그 당시 사회는 엄청 혼란스러웠음이 짐작된다.

 

다시 돌아와서 이 내용을 아주 간단한 그래프와 함께 보자. 

 

 

모두가 알고 있는 수요와 공급의 그래프이다. 일반적인 우하향 수요 곡선(D)과 우상향하는 공급 곡선(S)이다. 그 둘과 교차하는 지점은 균형(E)이라고 불리는 Equilibrium이다. 이 곳에서 시장 가격(P0)과 수량(Q0)이 결정된다.

 

 

(같은 그래프에서 표시만 다르게 하였다.) 만약 정부가 빨간 줄처럼 (E)밑에서 가격의 상한선을 정한다면 어떻게 될까? 빨간 줄과 교차하는 공급 곡선(S)와 수요 곡선(D)를 보자. 둘 사이의 균형(E)과는 다르게 (S)와 (D)사이의 교차점은 없다. 정부가 상한선으로 정한 가격에서 수요자들은 (Q1)만큼을 원하는데 공급자들은 (Q2)만큼만 공급하고자 한다. 시장에서 결정되는 가격보다 낮으니 수요자들은 더 원하고 공급자들은 공급을 적게 하려는 것은 당연하다.

 

그 다음을 보자. 빨간 줄과 만나는 공급곡선 (S)에서 공급자들은 판매 수량을 결정한다. 이는 방금 말한 (Q2)이다. (Q2)의 수량에서 직선으로 쭉 올려서 수요 곡선(D)와 만나는 지점으로 가보자. 그 왼쪽에는 (P2)라고 적혀있다. 즉, 공급자들이 (Q2)를 공급한다면 수요자들은 (P2)의 가격을 지불하고자 한다는 것이다. 분명히 정부가 법적으로 정한 가격의 상한에서 공급자는 (Q2)만큼 공급하려하고 수요자들은 (P2)만큼 지급하려고 한다. 시장에서 법적으로 상한선을 정했는데 일부 수요자들이 그 이상내려고 하면 어떻게 될까? 암시장이 생기는 것이다.

 

그러면 이 이론을 기사의 내용과 연결시켜 보자. 정부가 분양가 상한제를 실시하니, 공급자(건설사)들은 공급을 적게 한다. 자신들이 원하는 가격을 받을 수 없기 때문이다. 공급이 적기에 신축 프리미엄이 붙는다. (그래프 상에서) 만약 시장이 원하는 수준까지 공급이 이뤄져서 균형점인 (E) 수준으로 가격이 떨어진다고 하더라도, 정부가 정한 가격(청약)에서 산 사람들은 무조건 수익을 본다. 따라서 수억원의 차익을 기대하며 청약을 하는 것이다. 논리적인 사람이면 청약을 안 받을 이유가 없다. 패닉셀이 진행되고 있을 때 주식 매수하는 행위나 부동산 청약 받는 행위나 평소 시장 가격보다 저렴하게 사는 행위임에 틀림없다.