[한국은행] '임대인의 보증금 반환 능력' 보고서

임대차 3법으로 전세 물량이 줄어들까?

며칠 전 임대차 3법으로 인해 전세 물량이 줄어들지에 대한 의견을 작성했다. '추가 공급이 이루어지지 않고 전세 공급이 일정한 상태라면, 전세 물량은 줄어들 것 같다'는 것이 내 생각이었다. 그리고 그 주장에 대한 근거는 다음과 같았다. 부동산 가격이 계속 상승할 것에 대한 두려움으로 무리한 대출을 이용해 '패닉 바잉(Panic Buying)'한 분들은 여유가 없겠지만 단순히 ROE(자기자본이익률)를 높이기 위해 대출을 이용한 분들은 자금 여력이 될 것이고, 많지는 않더라도 이분들이 전세를 월세로 전환하면 전세 공급이 줄어든다는 것이다.

 

김현미 국토교통부 장관은 '갭투자 비율이 높아서 전세의 월세 전환은 많지 않을 것'이라고 주장하였다. 따지고 보면 이 말 자체가 내가 주장하는 내용과 같다. '전세의 월세 전환이 많지 않을 것'이라는 말은, 모두가 다 그렇진 않겠지만 어쨌든 전세 공급이 지금보다는 줄어들 수 있다는 말이고 그 전환 대상에 속하는 가구는 더 높아진 전세 가격을 지불하거나 월세를 내야한다는 말이다. 다만 차이가 있다면 김현미 국토교통부 장관은 임차인들에게 큰 걱정을 하지 않아도 된다는 이상한 신호를 보낸다는 것이다. 

 

한국은행이 작년(2019년) 3월 발간한 보고서에는 '임대인의 보증금 반환 능력'에 관한 내용이 있다. 한국은행 홈페이지에서 '최근 전세시장 상황 및 관련 영향 점검'을 검색하면 보고서를 볼 수 있다. 관련 내용은 다음과 같다.

 

작년 초 기준, 임대가구의 재무건전성이 대체로 양호하기 때문에 임대인의 보증금 반환 능력은 우려할 상황이 아니라는 것이다. 또한 임대가구의 약 65%정도가 소득 기준 4~5분위의 고소득 가구이기 때문에 이 역시 보증금 반환에 대한 우려가 낮다는 판단이다. 임대가구는 실물자산을 많이 보유하고 있기 때문에 금융자산이 조금 부족해도 역시 크게 걱정할 필요가 없다는 내용도 추가되어 있다. 

 

세부적으로 금융자산만을 기준으로 본다면 임대인의 보증금 반환 능력은 약화되고 있다고 분석했다. 그 근거는 임대가구의 보증금 연평균 상승률(5.2%)보다 금융자산 연평균 상승률(3.2%)이 더 낮기 때문이다. 하지만 이 부분은 바로 위 내용의 마지막 부분과 연결지어 보면 큰 문제가 되지 않는다. 실물자산을 많이 보유하고 있기 때문에 극단적으로는 이를 팔아서 보증금을 내주면 그만이기 때문이다. 

 

전세 공급과 가격에 관한 내용도 보고서에 포함되어 있었다. 전세 공급 대비 수요 상황을 나타내는 '전세수급지수'의 경우 수도권 기준 2017년 12월 이후 '공급우위'로 전환되었고, 이에 따라 전세 가격도 하락으로 전환되었다는 내용이다. 매매든 전세든 부동산 시장에서 무엇이 중요한지 보여주는 부분이다.

 

'갭투자 비율이 높으니(서울 기준 50%이상, 강남 3구 기준 70%이상) 전세의 월세 전환에 대해 걱정하지마' 라는 주장은 논리적이지 않다. '갭투자 비율이 높다' 라는 단순 사실보다 세부적인 원인 및 상황이 더 중요하기 때문이다. 그리고 한국은행의 보고서를 참고하면 김현미 국토교통부 장관의 주장보다 임차인의 우려가 더 설득력 있어 보인다.