서울대 경제학부 이준구 교수가 말하는 세금과 부동산 가격

최저임금 인상 시 고용을 늘릴 수 있는 모델

서울대학교 경제학부 이준구 교수의 글에 대한 의견을 작성해보려고 한다. 이준구 교수는 경제학 전공자들 사이에서 가장 유명한 교수 중 한 분인데, 그가 쓴 미시경제학 책은 베스트셀러이자 수학을 적게 사용하며 경제학을 직관적으로 이해할 수 있게 도와주는 책으로 유명하다. 참고로 예전에 작성한 위 최저임금 인상 시 고용을 늘릴 수 있는 모델(노동시장의 수요독점)은 이준구 교수의 미시경제학 제 5판 p481에 소개되어 있다. 2장에 걸쳐 비중은 작게 설명되어 있지만, 이준구 교수는 이론적으로라도 최저임금제도(혹은 인상)의 실시가 고용 증가의 효과를 낼 가능성이 있다고 작성했다. 하지만 이는 글자 그대로 이론상 가능할 수 있다는 것일 뿐 수요의 법칙 예외 중 하나인 '기펜재'와 같이 사실상 현실에서 접할 일 없는, 극단적으로는 몰라도 되는 이론이다. 

 

서울대학교 경제학부의 이준구입니다.

어제 이준구 교수는 중앙일보의 부동산 관련 기사를 비판하는 글을 작성했다. 이 글을 읽기 몇 시간 전 중앙일보 기사를 읽었는데 내용은 굳이 작성은 하지 않으려고 한다. 이준구 교수는 글에서 이 기자가 '인과관계(causation)'와 '상관관계(correlation)'의 구분을 하지 않았다는 비판과 재정학에 등장하는 '자본화' 개념으로 세금, 부동산 가격의 관계를 설명하였는데 후자에 관한 이야기를 해보려고 한다. 전자의 경우 작성하고 싶은 의견은 있지만 전반적으로 이준구 교수의 주장이 더 설득력 있다고 생각하기 때문이다.

 

이준구 교수는 재정학에 나오는 '자본화(capitalization)' 이론으로 세금과 부동산 가격의 관계에 대해 설명하였다. 결론부터 이야기하면 이것은 이론이기 때문에 이준구 교수의 설명이 맞지만 동시에 별 의미없는 설명이기도 하다. 간단하게 세금 부과 시 부동산 가격이 하락하는 원리를 알아보면 다음과 같다.

 

이준구 교수가 든 예시이다. 정부가 세금을 급격히 인상시켜서 부동산 소유자가 내야할 세금이 매년 1억이라고 가정해보자. 연간 할인율이 5%일 때, 부동산 소유자가 내년에 낼 1억원의 현재가치는 9,500만원이다. (1억원/1+0.05) 그 다음 해에는 1억원을 1.05의 제곱으로 나눠주면 되고 현재가치는 약 9,000만원이 나온다. 이렇게 다음 해, 다다음 해 등 일정 기간 동안 매년 내야할 세금의 현재가치를 구해 모두 더하면 미래 일정 기간 동안 내야할 세금의 총 크기가 나온다. 

 

그렇다면 부동산 가격은 어떻게 될까? 현재 어떤 아파트가 30억이고, 위처럼 일정 기간 동안 미래에 내야할 세금을 현재가치로 모두 더한 값이 5억이라면 이 아파트는 그 세금을 제한 25억으로 하락하게 된다. 이것이 이론상 '자본화'의 개념이다. 

 

훨씬 더 간단하게 말하면 '세금 크기만큼 부동산 가격이 하락한다'는 것이다. 따라서 이준구 교수는 부동산 세금을 올려 가격을 하락시키는 것이 타당하다고 주장했다. 이것은 이론상 맞는 말이지만 설명을 다 듣고나면 '그래서 뭐 어쩌라는거지?' 라는 생각이 들 수 밖에 없다. 예를 들어 10억짜리 아파트가 미래 부과될 세금의 현재가치인 5억원을 빼고 즉각 5억원이 되었다고 가정해보자. 이 아파트를 매수하고 싶었던 무주택자 A는 당장 계약을 해 유주택자가 되었다. 앞으로 A에게 벌어질 일은 무엇일까? 무주택자일 때는 내지 않았던, 엄청 높아진 세금을 매년 내야한다. 즉, 5억원이 하락한 것은 그냥 그만큼 세금을 내야하기 때문에 하락한 것일 뿐이다. 무주택자가 유주택자로 되는 순간 이 하락한 금액만큼을 세금으로 천천히 다 지불해야 하는데 A는 정말 아파트를 싸게 산 것일까? 

 

또한 이준구 교수는 이 자본화 개념을 설명할 때 '다주택자들이 버티기 모드로 들어가면 세금의 일부가 임차인에게 전가될 가능성도 있다'고 하였다. 세금의 일부가 임차인에게 전가될 가능성이 존재한다는 것 역시 내가 과거 절대 임차인에게 세금 전가가 이뤄지지 않는다는 한겨레 기사를 반박하면서 설명했던 부분이다. (이준구 교수는 '가능성'이라고 하였는데, 공급 곡선이 절대 완전 비탄력적이지 않기 때문에 임대인보다는 상대적으로 더 적은 금액일지라도 무조건 임차인에게 일부 전가될 수 밖에 없다) 현재 7/10 부동산 대책으로 인해 부동산 투자 수익률이 급감했지만 기존 다주택자들은 '버티기 모드'에 들어가려 하고 있다. 물론 개인과 법인의 입장이 다르고 기존 다주택자들에게도 타격이 있기 때문에 내년 전에 물량이 꽤 나올 수도 있지만 정부 의도만큼 나오지 않을 가능성 역시 존재하고 그렇다면 이 세금은 일부 임차인에게 전가될 수 있다.

 

전·월세 신고제, 조세 전가 및 경제적 순손실

전제조건이 비현실적이거나 변수가 있다는 것은 차치하고, 이준구 교수가 순전히 이론상 '자본화' 개념으로 설명했던 부동산 가격 하락이 진정한 의미의 가격 하락인지 생각해 보아야 한다. 혹시라도 A가 '5억원에 사서 세금을 내나 10억원에 사서 세금 내나 똑같다면 5억원에 사는 게 낫지'라고 주장할 수도 있겠다. 세금의 크기 자체가 다르기 때문에 이는 착각이다. 세금의 부담이 커지지 않았더라면 아파트 가격이 5억원까지 하락하지 않았을 것이기 때문이다. 세금의 크기만큼 싸게 사고 싸게 산 만큼 매년 세금으로 지불해야 하는데 이걸 가지고 '자본화' 이론으로 설명 한들 무슨 의미가 있을까?