임대차 3법이 불러온 반전세 증가 실제 사례

[한국은행] '임대인의 보증금 반환 능력' 보고서

임대차 3법을 반대하는 분들은 '전세 물량이 줄어들고 월세가 늘어날 것이다'라고 주장하고 있고, 찬성하는 분들은 '임대 가구의 갭투자 비율이 높아서 그럴 일 없다'고 한다. 후자의 경우 '전세를 주는 모든 가구가 월세로 돌릴 수 없다'라는 것과 '여유가 없으면 월세 전환이 불가능하지만 여유가 있으면 충분히 가능하다'라는 것의 차이를 모르는 것 같다. ROE(자기자본이익률)를 높이기 위해서 현금 여유가 있음에도 대출을 받는 임대 가구가 있을 수 있고, 당장 현금은 부족하지만 다른 부동산 등 실물자산을 충분히 보유하고 있는 임대 가구도 있을 것이다. 이런 생각으로 한국은행의 작년 보고서를 참고하면 전세 물량이 지금보다는 줄어들 가능성이 높다고 예상할 수 있다. 

 

서울에서 상대적인 선호 지역과 비선호 지역의 현재 상황은 어떨까? 먼저 상대적 선호 지역인 '송파구'의 예시를 찾아보았다. '국토교통부 실거래가 공개시스템'에 접속하면 신천동 파크리오 아파트의 8월 전월세 추이를 볼 수 있다. 

 

비교를 위해 전용면적 기준 84m2(25평)만 따로 보면 8월 거래된 전월세에서 특이한 점을 발견할 수 있다. 6~8억 원의 높은 보증금을 받고도 월세가 30만원, 15만원, 심지어 12만원까지 추가된 것이다. 연초에는 반전세여도 12~30만원의 실거래는 전혀 없으니, 의심이 간다면 직접 접속해서 확인해보면 된다. 

 

시장에 참여하는 사람들은 셀 수 없이 많다. 그리고 그들 모두 생각이 같거나 상황이 같지 않다. 위 전월세 실거래에서도 같은 평형 기준 누구는 100% 전세 (보증금 9억 원, 월세 0원), 누구는 상대적으로 높은 월세 (보증금 1억, 월세 210만원), 누구는 적은 금액이라도 월세를 추가한 반전세 (월세 12~30만원 추가)를 선택했다. 그리고 수요가 존재해 실거래가 이루어졌다. 연초에는 없던 거래고, 아주 소액의 월세가 추가된 것을 감안한다면 이는 임대차 3법이 가져온 변화라 볼 수 있다. 높은 월세로의 전환이 불가능하다면 이런 식으로라도 반전세를 택할 수 있고, 어떤 것이든 기존 전세 형태보다는 임차인의 주거비용에 추가 부담을 준다. 그럼에도 수요가 탄탄한 지역이라 거래가 가능하다. 

 

 

"노후주택, 집주인 고쳐줄 이유 없어"…임대차법에 더 힘든 서민들

다음은 서울에서 상대적으로 비선호되는 지역인 '도봉구'의 상황을 보자. 기사는 미래통합당 부동산시장정상화특위 위원장인 송석준 의원이 '서울 도봉구 창동'의 한 중개업소에서 개최한 간담회 내용이다. 이 간담회는 부동산 정책으로 피해를 입은 '임차인'들이 참가했다. 그 내용은 다음과 같다.

 

창동에는 노후 주택이 많기 때문에 거주하는 동안 도배, 장판, 싱크대 등 수리할 것이 많다. 하지만 임대료 상한선을 5%로 제한한다면, 수리 등을 요구했을 때 임대인이 거부할 수 있다. 이런 일이 발생한다면 임차인은 악화된 환경에서 계속 지내든가 다른 곳으로 이동을 해야 한다. 어떤 경우든 임차인은 피해를 본다. 반면 임대인 입장에서는 나쁠 것이 없다. 임차인이 재계약을 하지 않는다면 수리 후 월세를 5%이상으로 높여서 새계약을 할 수 있기 때문이다. 만약 임차인이 본인 돈으로 수리한 후 재계약을 요구한다면, 그 역시도 임차인 입장에서는 피해다. 물론 상대적 비선호 지역이라 수요층이 탄탄하지 않기에 이렇게 할 경우 충분히 공실이 생길 수 있다. 같은 임대인이어도 빈부격차가 생길 수 밖에 없는 이유다. 

 

임대료 규제와 그 부작용 '미아 패로 법'

위 기사는 며칠 전 작성한 '미아 패로 법'으로 설명이 가능하다. 과거 미국에서의 '임대료 상한선 및 임차인 퇴거불가능'의 규제는 결국 도심 황폐화를 불러왔고, 상대적인 비선호 지역은 할렘가로, 선호 지역은 현금 부자들의 놀이터로 변하였다. 파크리오의 8월 전월세 실거래가 변화의 신호를 주고 있는 것은 아닐까 생각해 본다.