[자이에스앤디] 급성장하는 중소형 건설주

자이에스앤디가 2분기에 이어 3분기도 전년동기대비 큰 폭의 성장을 기록하였다. 간단하게 이 회사가 영위하는 사업 및 향후 성장성에 대해 작성하려고 한다. 

현재 영위하고 있는 사업은 주택사업, Home Improvement사업, 부동산운영사업 등 총 3부문으로 구성되어 있다. 자이에스앤디의 원래 주 사업부문은 표시해둔 GS건설을 주 고객으로 그곳에 스마트 홈 시스템 등을 납품하는 Home Improvement사업이었다. 그 후 아파트, 오피스텔, 주상복합 등 건축물을 시공, 분양하는 주택사업을 추가하였다. 사업보고서를 보면 주택사업의 강점이 'GS건설과 브랜드 사용계약을 체결하여 국내 아파트 1위에 빛나는 '자이르네 및 자이엘라' 브랜드를 적용하여 분양성을 제고'라고 적혀 있다. 당연히 자이에스앤디의 최대주주는 지분 61%를 보유한 GS건설인데, 대체 왜 GS건설의 '자이'명칭을 함께 사용하는 것인지, 그리고 주택 개발에서 이 둘의 사업 영역이 겹치지 않는지가 궁금할 것이다. 

자이에스앤디의 주택사업 수주현황을 보면 대부분의 이름에 '자이엘라' '자이르네'가 붙어있는 것을 알 수 있다. 또한 그 옆 발주처를 보면 '가로주택정비조합'이라고 적혀있는 경우가 있다. 쉽게 이야기해서 GS건설은 마진이 충분히 남는 대규모 재건축, 재개발 사업을 하고, 지금까지 중소형의 네임밸류가 낮은 건설사들이 행하던 소규모 재건축, 재개발 사업에 자이에스앤디가 '자이' 브랜드로 뛰어들었다고 보면 된다. 판관비 등의 문제로 대형 건설사들이 뛰어들지 못한 시장을 사실상 간접적으로 뛰어든 것이다. 따라서 '자이엘라', '자이르네' 이름을 보면 자이에스앤디가 시공했다고 생각하면 된다.

지나가다가 찍은 사진인데 건대입구역 5번 출구 바로 옆 공사현장이다. '자이엘라'의 이름이 붙어있고 그 옆에 어두운 글씨로 '자이 S&D'라고 적혀있는 것을 확인할 수 있다. 또한 인터넷에서 '서초자이르네'를 검색해보면, 이 역시 시공사가 자이에스앤디임을 알 수 있고, 총 67세대 중 35세대를 일반분양하는 소규모 개발 사업임을 알 수 있다. 

매출현황을 보면 주택사업의 경우 2018년 0.6%(1~4분기 누적), 2019년 5.9%(1~3분기 누적), 2020년 18.3%(1~3분기 누적) 지속적으로 그 비중이 높아짐을 확인할 수 있다. 또한 위 수주잔고에서 주택사업부문만 따로 계산해보면, 수주잔고 대비 매출액 회전율(연율로 환산하여 계산)은 8년 이상으로 나와 일반적인 타 건설사 4~6년 감안 시 추가적인 매출액 상승을 기대해볼 수 있다. 

11월 5일 매출액 대비 70%에 육박하는 관리운영 위탁계약 공시로 인해 주가가 상한가 근처까지 급등했었다. 하지만 자세히 보면 계약기간이 30년이기 때문에 1년 기준 매출액은 약 65억 원 수준이었고 주가는 위꼬리를 달며 상승분을 다 반납하였다. 주가보다는 주택사업 부문 외 다른 사업도 잘 진행되고 있음을 참고하면 될 것 같다. 

 

성장성이 높은 탓에 다른 대형 혹은 중소형 건설사보다는 높은 밸류에이션을 적용받고 있다. 또한 단기간 주가는 급등하였다. 이 부분은 각자가 계산하여 판단하면 될 것 같다. 정부의 부동산 규제 속 그나마 도시정비사업 등 소규모 개발이 진행되고 있는데, 그 빈틈을 잘 노려 성장 중인 만큼 관심을 갖고 지켜봐야겠다.