[건산연] 2021~2022 서울 아파트 입주 물량 실화?

한국건설산업연구원(건산연)에서 '11/19 전세대책의 평가와 과제' 보고서를 발간했다. 이 보고서의 결론은 '서울 아파트 전세 불안은 2022년까지 지속될 가능성이 높다' 이다. 그 근거를 간단히 알아보고, 왜 정부 추산과 민간 추산의 입주 물량이 다른지 역시 알아보도록 하자. 

국토교통부는 전세난 해결을 위한 11/19 대책을 통해 서울 아파트 입주 물량이 향후 2년(2021~2022년) 동안 평균 3.9만호 수준으로 지난 10년 평균 대비 0.5만호 정도가 많다고 하였다. 그래프를 보면 2021~2022년 정부 추산(남색) 서울 아파트 입주물량은 2020년보다는 적지만 민간 추산(빨간색) 과거 데이터에 비하면 높은 수준이다. 하지만 민간 추산으로 보면 내년 서울 아파트 입주가 올해보다 약 45% 감소한 2.7만호, 2022년에는 추가로 약 38% 감소한 1.7만호 수준으로 전망된다.

 

왜 정부 추산과 민간 추산은 저렇게 차이가 날까? 건산연이 분석한 원인은 민간과 달리 정부의 경우 나홀로 아파트나 일부 빌라 등 법적 기준 아파트(주택으로 쓰는 층수가 5층 이상인 주택)로 분류된 주택을 모두 포함하였기 때문이다. 따라서 해당 주택은 형식상 아파트이긴 하지만 수요자들이 원하는 주요 관심 상품이 아니라는 점에서 전세 시장에 미치는 영향이 작아 시장에서 받아들이는 유효 입주량이 차이난다는 것이다. 

 

서울 아파트 입주 예정 물량은 민간 추산 기준 정부 추산보다 훨씬 더 적기 때문에 2022년까지 전세난이 지속될 가능성이 높은데, 건산연은 여기에 추가적인 근거도 제시했다. 위 표를 보면, 서울 송파 100세대 이상 신축 아파트의 초기 전세 거래 비율이 과거에 비해 2020년에 크게 낮아진 것을 알 수 있다. 원래 입주 시기 시장에 전세 물량이 대량으로 공급된 것과 달리, 정부 정책에 의해 실거주자 위주의 청약시장 개편으로 투자 목적의 시장 진입이 줄어들었기 때문이다. 즉, 전세 공급이 있으려면 다주택자가 필수인데 그것을 규제한 결과라 할 수 있다. 

 

정부의 전세 대책의 효과를 상쇄시킬 가능성이 있는 또 다른 근거도 제시했다. 11/19에서 언급한 정비사업 관련 멸실 예상 물량(향후 2년 서울 1.7만호, 수도권 7.4만호)을 고려하면 신축 물량의 파급력이 예상한 수준에도 미치지 못할 수 있다는 것이다. 즉, 정부 추산보다 훨씬 적은 민간 추산 서울 아파트 입주 예정 물량, 실거주자 위주의 청약시장 개편, 정비사업 멸실 예상 물량 등이 지속될 전세 불안 요인이라는 것이다. 

 

국책기관인 국토연구원 자료 기준으로도 2022년까지 주택 공급이 부족할 것으로 전망됐다. 그리고 건산연 자료 기준, 좀 더 세부적으로 서울 아파트 공급 역시 2022년까지 부족할 것으로 전망됐다. 당연히 지금의 전세난이 이어질 가능성 또한 높을 것이다. 대통령의 임기기간은 5년이다. 주택 인허가와 준공의 시차는 2~3년이고, 2022년이면 현 정부의 임기가 종료되는 시점이다. 임대사업자 혜택과 임대차 3법 등은 덤이다. 누가 잘못했을까? 이명박, 박근혜 정부 때는 고금리였고, 투기꾼들이 없었을까? 

 

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