2021년 서울 부동산 전망 및 최고 관심사(!)

문재인 정부 들어 수도권, 특히 서울 부동산 가격이 크게 상승하였다. 현재는 이 분위기가 지방까지 퍼지면서 전국이 들썩이고 있는데, 서울 기준 아파트 뿐 아니라 최근에는 빌라 및 단독주택, 오피스텔까지 매매거래량이 증가했다. 매매가격과 전세가격 모두 급증한 탓에 선호도가 상대적으로 떨어지는 이곳으로 수요가 몰렸고, 이는 투기 수요가 아닌 실수요라고 보는 것이 더 합리적일 것이다. 이 추세가 당분간은 꺾이지 않을 것 같은데, 그렇다면 2021년의 서울 부동산 최고 관심사는 무엇이 될까? 

 

[국토연구원] 2021~2022 부동산 전망 (feat. 무주택자)

 

[건산연] 2021~2022 서울 아파트 입주 물량 실화?

개인적인 내년 서울 부동산의 최고 관심사는 '매매가격'이 아닌 '전세가격'이다. 문재인 정부 들어 부동산 가격이 급등했고 내년 역시 서울 아파트 입주 물량이 부족한 탓에 가격 상승 요인이 있지만, 다주택자 및 법인 규제, 공시지가 현실화에 따른 유주택자 전방위적 과세 등 가격 하락 요인 역시 존재하기에 매매가격 방향은 불확실하다.

 

즉, 상승 요인은 국책기관인 국토연구원과 한국건설산업연구원 등이 공통적으로 지적하는 서울 아파트 공급 부족(2021~2022년 혹은 2023년까지), 그리고 수없이 수정하는 정부 정책을 불신하는 시장 참여자들의 심리, 유동성, 저금리 등이라 할 수 있고, 하락 요인은 더욱 세진 규제 및 세금이다. 높은 세금으로 부동산 가격을 하락시켜야 한다는 서울대 경제학부 이준구 교수의 주장처럼 될 수 있겠지만, 무주택자 분들은 좋아할 이유가 전혀 없다. 본인이 원하는 수준으로 부동산 가격이 하락한다는 것은 그만큼 세금이 부담스러워졌다는 뜻이고, 본인이 매수하는 순간 할인된 가격을 세금으로 내야할 뿐이기 때문이다. 

 

서울대 경제학부 이준구 교수가 말하는 세금과 부동산 가격

서울 아파트 매매가격에 대해서는 상승과 하락 요인이 공존하고 정책의 강도가 더 세질지 모르기 때문에 불확실하지만, 전세가격에 대해서는 하락보단 상승 요인이 더 커보인다. 이미 위에서 언급했듯 내년과 후년 서울 아파트 입주물량은 올해보다도 더 적다. 여기에 실거주 위주로 청약시장이 개편되어 그나마도 없는 공급에 전세를 제공할 물량이 더 줄어들었다. 또한 임대차 3법으로 인해 여유가 있는 가구는 전세를 월세로 전환, 혹은 세를 주지 않거나 전세가격 자체를 올려버렸다. 즉, 전세 관련해서는 가격 상승의 요인인 공급 자체가 부족하고(감소한 입주 물량 및 청약시장 개편), 임대차 3법으로 인해 추가적인 전세가격 상승 요인이 있다는 것이다.

 

과거 데이터를 보면 전국이든 서울이든 입주물량과 전세가격은 역의 관계에 있고, 입주물량이 감소하는 시기 전세가격은 3~13% 정도 상승했다. 전세가가 생각보다 많이 상승하면 가격의 하방을 막아줄 수도 있을 것 같고, 혹은 정부가 정책 방향을 바꿔 공급을 크게 늘리는 신호를 줄 수도 있을 것 같다. 물론 정책 방향을 바꾸는 순간 어떤 일이 벌어질지는 모두가 알고 있다. 

 

김현미 "전세난, 내년 봄 안정될것.. 文과 충분히 소통중" - 머니투데이

국책기관 및 민간업체 모두 내년 서울 아파트 공급이 부족하다는데, 국토부 장관은 내년 봄에 전세난이 안정될 것이라고 한다. 그런데 국토부 장관은 불과 4개월 전만해도 서울 주택 공급이 충분하다고 했다. 그리고 현재는 다급하게 호텔임대부터 가능해 보이는 모든 것을 공급하려 한다. 누가 맞는 소리를 하는지는 내년에 확인해봐야겠다. 

 

공급절벽 온다는데김현미 주택공급 충분

 

진선미 의원이 감탄한 공공임대주택의 장점

 

이광수 부동산 애널리스트 VS. 김현미 국토부 장관

 

홍남기 장관의 '주식' VS. 김현미 장관의 '부동산'