공시가격 현실화가 '무주택자'에게 미칠 영향

정부는 공시가격이 시세보다 30%이상 낮고, 유형과 지역, 금액대별 격차가 커 조세 형평성에 어긋나고 있으니 이를 바로잡겠다는 취지로 공시가격 현실화율을 올리겠다고 하였다. 여기서 '현실화율'은 '시세 반영률'을 의미한다. 국토부 자료에 따르면 현재 부동산 공시가격은 시세의 50~70% 수준에 불과한데, 올해 1월 기준 토지 65.5%, 공동주택 69.0%, 단독주택 53.6%이다. 

국토부는 목표 현실화율에 따라 속도를 조절한 단기, 중기, 장기의 3가지 방안을 제시했다. 현실화율 80%의 1안의 경우 1~5년 이내에 현실화율을 연 7~12%p씩 상향하는 게 목표다. 주택의 유형별로는 공동주택 5년, 단독주택 10년, 토지 5년에 걸쳐 단계적으로 추진하며, 공동주택 기준 금액 15억 원 이상은 바로 내년에 현실화율 목표 달성이 가능하다. 이어 9~15억 원은 2022년, 9억 원 미만은 2025년에 목표 달성이 가능하다. 단독주택은 표준(단독)주택 기준 각각 2027년, 2029년, 2030년에, 토지(표준지 기준)는 2025년 목표 달성이 가능할 전망이다. 

 

현실화율 90%의 2안의 경우 5~10년에 걸쳐 연 3%p씩 올리며, 유형별로는 공동주택 10년, 단독주택 15년, 토지가 8년 걸리는 것으로 나타났다. 금액대별로 공동주택 기준 15억 원 이상은 2025년, 9~15억 원은 2027년, 9억 원 미만은 2030년에 도달한다. 단독주택은 금액대별로 각각 2027년, 2030년, 2035년 순이다. 표준지는 2028년 도달하는 것으로 나타났다. 

 

현실화율 100%인 3안은 9~15년에 걸쳐 매년 2.5~2.7%p씩 높이는 계획이다. 유형별로는 공동주택 15년, 단독주택이 20년, 토지가 12년 걸린다. 금액대별로는 공동주택 기준 15억 원 이상 2029년, 9~15억 원 2032년, 9억 원 미만은 2035년에 도달한다. 단독주택은 금액대별로 각각 2033년, 2035년, 2040년, 토지는 2032년에 도달한다. 

 

현재 정부는 2030년까지 모든 공동주택의 공시가격 현실화율을 90%로 맞추는 방안(2안)을 검토하는 것으로 알려져있다. 따라서 유주택자의 경우 2안을 기준으로 보유한 부동산의 유형, 금액을 고려해 각자 세 부담을 계산해보면 될 것 같다. 

 

부동산 공시가격은 재산세, 종합부동산세 뿐 아니라 건강보험료 등 60여 개의 세금과 부담금을 매기는 지표가 되기 때문에 세 부담이 커질 수 밖에 없다. 또한 조금 천천히 오른다 뿐이지 중저가 부동산을 보유한 분들도 증세 대상이기 때문에 '유주택자에 대한 전방위적인 증세'라고 보면 된다. 우선 정책의 타당성이나 속도 조절 등에 대한 의견은 차치하고, 공시가격 현실화율이 무주택자에게는 어떤 의미가 될까 생각해봤다.

 

경제위기나 정부정책에 따라 부동산 가격은 변할 수 있지만, 전자는 배제하고 후자 역시 이미 의도가 드러났기에 배제하였다. 그렇다면 무주택자는 앞으로 부동산을 소유하기 위해 더 높은 비용을 지불해야 한다는 결론이 나온다. 이것은 부동산 가격이 상승했기에 '자산(stock)' 측면에서도 그렇지만, 높아질 세금 부담을 위해 '소득(flow)' 측면 역시 그렇다. 즉, 앞으로 괜찮은 지역에 살기 위해선 가진 돈도 많아야 하고 현금흐름도 좋아야 한다는 의미다. 물론 소유할 여유가 안 된다면 정부가 적극 장려하는 것처럼 공공임대주택에 거주해야 한다. 공공임대주택이 싫으면 더 높아진 전월세를 지불하며 살아야 한다. 전세제도가 없는 다른 나라를 볼 때 월급에서 월세가 차지하는 비중이 앞으로 더 늘어날 수도 있을 것 같다. 

 

소유권이 가져온 다른 결과

무주택자에서 유주택자가 된 분들 말씀을 들어보면, 작더라도 내 보금자리가 있는 것 자체에 심리적 안정을 느낀다고 한다. 월가의 전설적인 펀드매니저 피터린치 역시 주식 투자에 앞서 거주할 집을 먼저 마련하라고 조언했다. 이것은 말이 필요없을 정도로 당연한 이야기다. 소유권이 있는 것과 없는 것에 대한 차이는 이미 역사적으로 다 증명됐기 때문이다. 코로나19 위기 속 이렇게 전방위적 증세를 논의하는 나라가 또 있는지는 모르겠지만, 방향이 이렇다고 하니 각자 상황에 맞게 잘 대비해야겠다.