[주산연] 아파트 가격에 영향주는 변수별 상관계수는?

 

주택산업연구원에서 지난 10년간 아파트 가격 변동 영향요인을 상관계수로 분석하여 발표했다. 10년이라는 조사 기간이 짧다고 느낄 수 있고, 영향변수에 포함되지 않은 임대차 3법 등 다른 정책 변수 고려 시 수치는 달라질 수 있을 것 같다. 아파트 가격 변동에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 수급지수(상관계수 -0.38)인 것으로 나타났고, 그 다음이 경제성장률(0.28), 주담대 증감률(0.25) 순이었다. 흥미로운 점은 투기꾼이 서울 및 수도권 집값 상승의 원인이라는 일각의 주장과 달리 다주택비율이 줄어들수록 아파트 가격 상승폭은 더 커지는 것으로 나타났다. 특히, 서울의 경우 다주택비율의 영향요인은 -0.71로 나타나 역상관성이 매우 크게 나타났다. 

 

 

또한 진성준 의원이 발의한 '1가구 1주택'의 주거기본법 개정안을 저격할 의도였는지, 과거 동유럽 사회주의 국가 사례를 언급했다. 이들이 사회주의 국가 시절, 1가구 1주택 정책을 유지하다가 시장을 개방하며 경제가 성장하고 도시화가 진행되었고, 이 때 주택 유통물량이 절대적으로 부족해지며 매매가 및 임대료가 급등한 것이다. 따라서 시장경제체제를 채택하고 있는 우리나라에서 1가구 1주택 정책은 위헌임에 앞서 매우 위험할 수 있다는 주장이다. 

 

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특이한 점은 매매가 아닌 전세의 경우, 영향요인이 가장 큰 순서는 서울 기준 경제성장률(0.47), 수급지수(-0.36), 금리변화(-0.31), 주담대 증감률(0.25)이었다. 매매와 달리 금리변화가 더 크게 영향을 미치는데, 금리가 임대인의 기회비용 및 전월세 전환율에 영향을 미치기 때문으로 분석했다. 또한 다주택비율 상관계수가 0.4로 나타나는데, 이는 집값 안정기에 다주택자가 늘어나고 매매와 전세가격 격차는 줄어들며 실질임차료 수준이 더 올라가는 결과로 보았다. 

 

서울 및 수도권의 다주택 비율과 아파트 가격 추이를 보면, 둘 사이 역의 상관관계를 알 수 있고 정책과 맞물려 아파트 가격이 하락해 다주택자가 늘어나는 구조를 생각하면 이해가 될 것 같다. 경제성장률 및 금리 등 경제변수와 수급지수, 임대차 3법 등의 정부 정책을 고려해 주산연이 전망한 2021년 매매 및 전세가는 매매가 전국 1.5% 상승(서울 1.5%, 수도권 1.4%), 전세가 3.1% 상승(서울 3.6%, 수도권 3.3%)이다. 

 

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