서울 랜드마크 주상복합 아파트 신고가, 그 배경은?

“평생 살아도 괜찮아”…용적률 600% 주상복합도 신고가 [부동산360]

서울 부동산 가격이 하락 중이라는 요즘 일부 서울 랜드마크 주상복합 아파트는 신고가를 기록 중이다.
기사에서 소개한 곳은 최근 실거래가 발생한 강남구 타워팰리스, 양천구 트라팰리스, 광진구 더샵스타시티.
기사에는 없지만 비슷한 시기 신고가를 기록한 영등포구 롯데캐슬엠파이어 주상복합 아파트도 추가했다.

서울 주상복합 아파트의 대장이라 불리는 강남구 도곡동 타워팰리스.
220㎡ 42.5억 원으로 이전 실거래가와 거의 같지만, 부동산 경기가 좋지 않음에도 선방 중이다.
5월 161㎡의 실거래가가 7억 원 정도 하락하며 뉴스에 나왔지만, 누가 봐도 특수거래라 볼 수 있다.
면적별 실거래가를 확인하면 같은 5월 112㎡, 183㎡, 233㎡, 403㎡ 모두 신고가를 기록했다.

양천구 목동 트라팰리스 이스턴에비뉴.
주상복합 아파트만 한정해서 본다면 목동과 용산이 강남, 잠실보다 비싼 경우가 많다.
목동 트라팰리스는 이스턴에비뉴와 웨스턴에비뉴가 있는데 각각 258세대, 264세대이다.
6월 159㎡ 28억 원의 신고가를 기록했는데, 이스턴과 웨스턴 모두 거래가 거의 없다.

광진구 자양동 더샵스타시티의 경우 225㎡ 32억 원의 신고가를 기록했다.
올초 207㎡의 실거래가가 10억 원 정도 하락해 이 때도 뉴스에 나왔었는데, 확인해보니 특수거래였다.
거래가 많진 않지만 올해 실거래 기준 151㎡, 162㎡, 176㎡ 모두 신고가를 기록했다.

기사에는 없지만 비슷한 시기 신고가를 기록한 영등포구 여의도동 롯데캐슬엠파이어.
역시 주상복합 아파트라 실거래가 활발하진 않지만 209㎡ 23.9억 원의 신고가를 기록했다.

다른 평수를 보면 올해 하락 거래 없이 137㎡, 153㎡, 247㎡ 모두 신고가를 기록했다.

비슷한 시기 서울의 많은 아파트 단지 실거래가가 하락하고 있다는 기사가 나왔다.
그 중 하나로 언급된 강동구 상일동 고덕아르테온을 보면 1~2억 원 하락했다.
이유야 다양하겠지만 전세가율이라 불리는 매매가 대비 전세가를 보면 차이를 알 수 있다.
먼저 주상복합 아파트를 보면 타워팰리스와 여의도 롯데캐슬엠파이어의 경우 전세가율은 약 63%.
목동 트라팰리스와 자양동 더샵스타시티는 이보다도 더 높은 평균 73%.
실거래가가 20억 원이면 위 주상복합 아파트의 전세가는 12~14억 원 정도 된다는 뜻이다.
전세 가격은 실수요를 기반으로 형성되기 때문에
당연히 일반 아파트보다 살기 좋은 주상복합 아파트의 성격이 반영되어 있다.
반면 고덕아르테온의 전세가율은 50%를 밑돈다.
이는 실거주 환경이 좋지 못해 매매가 대비 전세가율이 낮든가,
주변 신축 아파트 공급이 쏟아져 전세가가 낮든가,
아니면 매매가격 자체가 너무 높아져있다고 해석할 수 있다.
뭐가 됐든 실거래가 20억 원 가정 시 전세가가 10억 원 미만이면 그 괴리가 상당히 크다.
일반적으로 하락할 때는 더 크게 하락할 조건이 된다고 할 수 있다.

자양호반써밋과 주변 주상복합아파트의 비교 (VS. 더샵스타시티)