[빅데이터] 2021 서울 부동산은 고평가 영역에 있을까?

 

김기원 데이터노우즈 대표의 부릿지 출연 영상. 수학과 컴퓨터공학을 전공한 김기원 대표는 빅데이터를 기반으로 시장을 분석한다. 부동산은 오늘 매수했다가 내일 매도하는 자산이 아니기 때문에, 객관적인 시선에서 2021 현재 부동산의 위치를 파악하기 위해 참고하면 되겠다. 김기원 대표가 수많은 데이터와 부동산 가격 상관관계를 분석한 후 뽑은 3가지 유의미한 데이터는 전세, 소득, 물가 대비 저평가 인덱스다. 

 

 

전세대비 저평가지수는 단순히 전세가를 매매가로 나눈 것과 다르다. 이를 기준으로 보면 서울의 경우 언제 매수를 했어야 했는지 명확히 나온다. 2016년 초중반이 전세가 대비 매매가가 가장 저평가 된 시기였다. 

 

 

 

김기원 대표는 객관적인 데이터로 봤을 때 현재 고평가 영역에 있는 것이 분명하다면서, 코로나19로 인한 유동성, 그리고 정부 정책이 그 상황이 지속되게 만들었다고 평가했다. 임대차 3법으로 인해 전세가가 급등을 하니, 이는 하방 경직성을 만들어 주며 전세가 급등으로 인해 지수 역시 왜곡될 수 있기 때문이다. 

 

버핏 지수(GDP 대비 주식 시가총액 비율, 100% 이상이면 고평가 영역으로 진단)처럼 만들어진 GDP 대비 부동산 시가총액 지수다. 고평가 영역에 들어설수록 그래프 색이 진해진다. 2008년 금융위기 직전 부동산 가격이 급등했을 때가 그렇고, 지금은 그보다도 더 고평가 영역에 있다고 할 수 있다. 

 

 

 

서울 부동산의 경우 고평가 영역에 있는 것은 확실하지만, 현재의 자산 시장 상황이 너무 좋기 때문에 이것이 당장 하락할지는 모른다고 했다. IT버블, 08년 금융위기 등 자산시장의 역사를 보면 버블은 시장 참여자들의 예상보다 꽤 오래 지속됐다. 김기원 대표는 개인적으로 올해 말에서 내년 정도를 변곡점으로 보고 있다고 전했는데, 그 사이 어떤 정책, 대외변수가 있을지 모른다. 확실한 것은 현재 서울 부동산의 경우 고평가 영역에 들어섰다는 것이고, 동시에 생각보다 버블은 오래 지속될 수 있다는 것이다. 지역별 상황과 개인별 목적이 다를테니, 각자에 맞는 데이터 활용을 하면 도움이 될 것 같다. 영상 첨부~

 

[KBS 다큐] 과거 일본 부동산 버블과의 비교 및 교훈