[KBS 다큐] 과거 대한민국 (서울) 부동산 시장의 교훈

 

유튜브에서 본 KBS의 대한민국 부동산 관련 다큐멘터리. 2005년 제작된 것을 최근 다시 방영을 하는 걸 보니, 상승 후 하락했던 과거의 교훈을 알리고자 하는 의도가 있는 것 같다. 급등 후 급락이 오는 것은 부동산시장에서만 발생하는 것도 아니고 현재 서울 부동산 시장이 과열 혹은 버블인 상태에는 동의를 하지만, 그렇다고 장기 폭락론자가 되는 우를 범하면 안 된다고 생각한다. 

 

KBS 다큐를 기준으로 알 수 있는 사실 몇 가지만 기록하자면, 미국이든 우리나라든 핵심 지역 부동산 가격은 장기 우상향을 한다는 것. 다큐 제목처럼 '아파트 거품 200조를 어떻게 빼야 할까?' 혹은 '부동산 가격은 오르지 않거나 오히려 하락을 해야 한다'는 주장은 '경제가 고꾸라져야 한다'와 비슷한 수준의 주장임을 알아야 한다. 위 그래프에서 알 수 있는 것은 2000~2005년 상승 당시, 실거주용이든 투자용이든 2000년 전후로 샀다면 단순 보유, 상승장 중간~끝자락에 샀으면 상황 판단을 잘해서 매도 혹은 장기 보유를 했어야 한다는 것이다. 장기간 하락 및 횡보 시기에도 부동산 가격이 전자 기준 매수 가격 위에 위치해 있지만 후자는 그렇지 않기 때문이다. 그럼에도 부동산 가격의 우상향을 믿고 투자의 목적이 아닐지라도, 실거주할 1주택은 무조건 보유해야 한다는 것이 핵심이다. 

 

 

 

KBS 취재 당시 상황을 보면 현재와 판박이라는 것을 알 수 있다. 참여정부 30개월 동안 30여 개의 부동산 정책을 내놓았고, 양도세 강화, 투기과열지구 지정 등 방향이 현재와 아주 비슷했다. 그럼에도 동시에 국토 개발 등의 이유로 엄청난 규모의 토지 보상금을 풀며 정책의 일관성을 잃었는데, 이 역시 규제 정책에 더한 2021 역대 최대 규모의 SOC 예산, 3기 신도시 등을 보면 현재와 과거는 아주 흡사하다. 참여정부 당시 비서실장이었던 현 대통령, 참여정부 때 부동산 정책을 지휘했던 김수현 전 정책실장이 다시 정책을 설계하게 한 것과 과거 학습을 통한 시장 참여자들의 움직임 중 비난을 받아야 하는 쪽은 어디일까? 

 

그나마 과거에는 전세가가 큰 변동이 없는 상태에서 매매가 위주로 급등했는데, 임대차 3법으로 인해 현재는 서울 포함 수도권 전세가까지 급등한 상태다. 과거를 경험한 사람들이 정책 설계를 그대로 해놓고 결과가 다를 것이라고 생각했다면 그건 그냥 생각과 능력이 없다는 뜻이다. 언제나 존재했던 투기꾼 탓을 하는 건 부차적인 변명일 뿐이다. 최근 LH사태를 보면 누가 진짜 투기꾼인지를 알 수 있고, 다주택 정치인들이 부동산 가격을 하락시키겠다는 것을 보면 누가 진짜 사기꾼인지 알 수 있다. 

 

 

일반 아파트와 비교해 상승률이 더디다는 주상복합 아파트의 2000년 전후 평당가. 물론 여기서도 시장의 흐름 변화는 주목해야 한다. 현재 인기인 일반 아파트+소형 평수 조합과 당시 인기였던 주상복합 아파트+대형 평수 조합을 비교해보면 그 차이를 알 수 있다. 또한 상승 초입이었을 때 타워팰리스를 분양받은 사람과 상승 막바지의 잠실 더샵 스타파크를 분양받은 사람의 수익률 차이는 상당하다는 것 역시 주목할 필요가 있다. 잠실 더샵 스타파크 50평의 최근 실거래는 19년 11월 13.7억 원이기 때문에 평당 2,700만원임을 알 수 있고, 현재 약 15억 원이라고 가정해도 15년 동안 물가상승률을 감안하면 전혀 수익이 없다고 해도 무방하다. 그럼에도 알아야 할 것이 있다. 선호 및 시대 흐름이 바뀌어, 과거와는 달리 주목받지 못하는 서울의 주상복합+대형 평수 아파트를 과거 고점에 매수했어도 다시 회복은 되었다는 것. 돈이 지속적으로 풀리고 서울의 땅값이 지속적으로 상승해야 한다는 조건이 있는데, 이 조건은 '자본주의 체제가 유지되는 한'과 같은 뜻이라고 볼 수 있다. 

 

 

[1] 2021 서울 랜드마크 주상복합 아파트 가격 비교

 

[2] 2021 서울 랜드마크 주상복합 아파트 가격 비교

지금은 재건축 불가능성, 적은 대지지분 등의 시장 논리로 일반 아파트에 비해 외면받는 주상복합 아파트 대명사 타워팰리스의 과거 인기다. 2004년 기준 타워팰리스의 시장 가치는 강북구의 전체 아파트 시장 가치보다 높았다. 은평구, 종로구, 중구 역시 각 지역의 아파트 시장 가치가 타워팰리스 하나에 미치지 못했을 정도다. 현재는 타워팰리스 시장 가치가 강북 아파트에도 밀린다는 기사들이 나온다. 어떤 논리든, 일반 아파트 가격 상승률에 비해 떨어졌을 뿐이지 과거보단 비싼 게 팩트니 서울의 땅은 여유가 된다면 어떤 형태로든 보유하는 게 통계상 맞다.

 

[집코노미] '부의 상징' 타워팰리스, 이제는 강북 아파트 보다 못한 신세

수입이 아닌 '저축액' 기준 월평균 63만원을 저축한다고 가정했을 때, 1년 기준 756만원이다. 과거에는 상계동을 도시근로자가 저축으로 구매하려면 약 30년이 걸렸는데, 현재는 어떨까? 과거 기준 2.2억 원인데, 현재 상계주공 9단지 31평의 최근 실거래가가 9.2억 원이다. 아파트 가격은 4배 이상 올랐는데 월급과 저축액은 그렇지 않을 확률이 높다. 투자의 목적이 아니더라도 서울 부동산을 언제, 그리고 왜 사야 하는지 생각해 볼 필요가 있다. 

 

[KBS 다큐] 과거 일본 부동산 버블과의 비교 및 교훈