[PD수첩] LH직원들이 알려주는 신도시 부동산 투자법

 

LH직원들이 투자한 곳에 방문한 PD수첩 제작진. 

지역 주민들은 사람들이 맹지와 산에 투자했다고 하니 황당했다고 한다. 

참고로 '맹지'는 다른 토지에 둘러싸여 있는 토지로 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없기에 맹지 그 자체로는 별 가치가 없다. 

 

맹지를 산 이유는 당연히 수용이 될 것을 사전에 알았기 때문이다. 

그렇지 않고는 큰 돈으로, 혹은 대출을 이용해 굳이 맹지를 살 이유가 없다. 

수용이 될 경우 맹지든 도로에 맞닿아 있는 땅이든 '예상 보상가'보다 싸게 사기만 하면 수익이 난다. 

 

 

 

하지만 상식적으로 도로에 맞닿아 있는 땅이 더 가치 있을테니 굳이 맹지를 살 이유가 있을까?

감정평가사가 추정한 이유는 '보상 조항'에 나와있다. 

'1,000m2 이상의 토지를 소유해온 자에게 사업지구 내 주거전용 단독주택용지 1세대 1필지 공급'

즉, 토지주가 약 303평 이상의 토지를 소유하고 있을 경우 현금보상 외 사업지구 내 주거전용 단독주택용지 1필지를 주는 것이다. 

 

3

현금보상의 경우 공시지가의 약 1.5배 수준으로 미래 예상되는 가치보다 낮지만, 추가로 개발 지역 안 택지 1필지를 받는 게 훨씬 크다. 주택을 지을 수 있기 때문에 거주를 하거나 임대를 줄 수 있기 때문이다. 

이것은 신도시 토지 투자를 해본 경험 많은 투자자 정도나 알 수 있는 내용이다. 

심지어 그런 투자자도 정보가 없다면 정확한 시점, 경계선을 알 수 없다. 

하지만 시기까지 대략 파악할 수 있는 LH의 일부 직원들은 엄청난 대출을 이용해 시간, 비용 모두 절약했다.

 

 

투자 사례를 보면 개발지구 안쪽도 많았지만, 주변부도 많았다. 

신도시 구역 내 토지를 사면 개발 절차에 따라 10년 가까이 기다려야 하는데, 인근 토지 가격은 바로 오르기 때문이다. 

 

 

실제 개발지구 안쪽과 바깥쪽의 공시지가는 비슷한 수준이지만, 보상금은 낮기 때문에 그 주변부 시세가 더 높게 형성된다. 

토지보상을 전문으로 하는 변호사도 본인이 개발 예정지 경계선 등 정확한 정보를 알고 있다면 바로 그 외부(경계선 바깥) 토지를 매수하겠다고 한다. 

 

부동산 투자 경험이 많은 분도 1~100번지 사이로 아파트가 들어선다는 정확한 경계선을 알고 있으면 101~102번지 주변 토지를 매입하겠다고 한다. 

인구가 유입되는 아파트 근처에 상가를 지으면 되기 때문이다. 

고수들은 바로 수혜를 볼 수 있는 경계선 바깥을 사지, 10년 정도 기다려야 하는 안쪽을 사지 않는다고 한다. 

즉, 안쪽을 사려면 가성비 좋은 맹지로 1,000m2 이상 사서 약간의 현금보상을 챙긴 후 나중에 개발되면 1필지를 더 받든가, 아니면 경계선 바깥쪽 인근 토지를 사서 바로 수혜를 보든가. 

쓰고보니 결국 수용지가 될 수 있는지, 정확한 경계선이 어딘지는 내부자 정보로만 알 수 있다. 

이것은 투자를 잘하고 경험이 많고의 문제가 아니다. 

그런 사람들조차 엄청난 리스크와 큰 기회비용을 지불해가며 투자한다. 

주식으로 치면 내부자 정보를 이용한 거래, 스타크래프트로 치면 맵핵을 켜고 게임하는 것 아닌가?